l condominio è un istituto relativamente giovane, disciplinato in maniera sistematica solo nel codice del 1942. La caratteristica distintiva rispetto alla più generale disciplina della comunione va rintracciata nel fatto che nel condominio coesistono parti di proprietà esclusiva accanto a parti di proprietà comune. Ad esempio un palazzo che si componga di quattro, cinque o più unità immobiliari potrà essere soggetto tanto alla disciplina della comunione quanto a quella speciale del condominio: se le unità immobiliari sono di proprietà esclusiva di diversi soggetti si applicherà la disciplina del condominio. Ciò perché accanto alle parti di proprietà individuale (gli appartamenti) ci saranno quelle parti che per Legge dovranno essere considerate di proprietà comune. Al contrario se lo stesso palazzo fosse oggetto di proprietà indivisa tra più persone (ad esempio perché lasciato in eredità dal padre ai propri figli senza assegnazione delle singole unità) esso sarà soggetto alla comunione. È chiaro, allora, che il tratto distintivo delle due fattispecie va individuato nella diversa conformazione dei diritti di proprietà dei singoli rispetto al bene immobile.
La questione è stata oggetto dell'evoluzione urbanistico - edilizia degli ultimi anni ed ha incontrato (ed incontra) delle problematiche di non facile soluzione, le quali, sovente, sono state oggetto di intervento giurisprudenziale. In particolare, a livello numerico quando si può dire che si è di fronte ad un condominio? È sufficiente che i condomini siano due, tre o di più? Come si identifica un condominio? Un condominio può svilupparsi solo in senso verticale o anche in senso orizzontale? Le domande sono tante quante le conformazioni che può prendere un edificio. Occorre, in primo luogo chiarire che non è necessaria alcuna formula sacramentale affinché si possa dire che si sia costituito un condominio. È sufficiente che sia venduta una sola unità immobiliare dell'edificio. Così, basterà la presenza di due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell'immobile (c.d. "condominio minimo"), definiti ai fini di Legge "condomini", perché si debba applicare la disciplina del condominio. Il numero di condomini incide solamente sulla necessità di nominare un amministratore, che è necessario quando i condomini sono più di otto, o per il regolamento di condominio, che è obbligatorio per i condomini con più di dieci partecipanti. Il condominio, infine, può svilupparsi tanto in senso verticale (il classico edificio condominiale a più piani) quanto in senso orizzontale. A tal proposito, basta pensare ai residence composti da villette mono o bifamiliari con più servizi in comune (ad esempio, strade interne, illuminazione, ecc.). Diverso è, invece, il caso in cui più palazzi, già di per sé costituenti degli autonomi condomini nel senso sinora affermato, abbiano beni e/o servizi in comune. In tal caso, si è di fronte al c.d. "supercondominio", che è composto da più edifici condominiali legati tra loro da beni e/o servizi comuni. Così, per esemplificare, un gruppo di quattro o cinque edifici, che abbia in comune un parco o i servizi di fognatura, è catalogabile come supercondominio.
La costante crescita del contenzioso inerente la materia in oggetto nonché l'avanzamento delle moderne tecnologie, della cultura e le mutate istanze sociali hanno spinto il legislatore a rivisitare ed aggiornare l'intera normativa condominiale, cogliendo tutti gli spunti emersi dalla corposa giurisprudenza, di legittimità e di merito, formatasi nel tempo sul tema per far fronte al fabbisogno di tutela giudiziaria e dare una risposta alla grande varietà di quesiti sottoposti alla sua attenzione. Ecco, quindi, che il 20 novembre 2012 la Commissione Giustizia del Senato della Repubblica ha approvato il testo definitivo della riforma del Condominio: con il nuovo testo della Legge 11 dicembre 2012 n. 220 il legislatore è intervenuto incisivamente su tutta la materia, revisionando alcuni degli articoli più importanti (come ad es. l'art. 1117 e l'art. 1129 sulla figura dell'amministratore) e aggiungendone altri (art. 1117 da bis a quater; art. 1122 bis e ter; art. 1130 bis).